सावधान ! कानुनी परीक्षण नगरी घर-जग्गा खरिद गर्दै हुनुहुन्छ ? नक्सा झोलामा, जमिन खोलामा हुनसक्छ !

काठमाडौँ । आफ्नाे सपनाकाे घर वा जग्गा किन्ने तयारीमा हुनुहुन्छ ? तर के तपाईंलाई थाहा छ, एउटा गलत कागजात वा छुटेको जाँचले तपाईंको लगानी जोखिममा पर्न सक्छ ? धेरैजसो नेपालीहरू स्वामित्व, कर चुक्ता र कानुनी जाँचबारे पर्याप्त जागरुक नहुँदा ठगीका घटना दोहोरिरहेका छन् ।

हामीले जस नेपाल मार्फत केही समय अघि जग्गा किन्दा ठगिएकी माइली तामाङकाे कथा पस्किएका थियाैँ । धादिङबाट काठमाडौं आएर २५ वर्षसम्म चिया बेचेर जम्मा गरेको जीवनभरको बचतले जग्गा किन्ने सपना देखेकी माइली तामाङ अहिले भने कानूनी प्रक्रियामा पर्याप्त ध्यान नदिँदा ठगीको सिकार बनेकी छन् ।

बाटो भएको जग्गा देखाएर खोलाको जग्गा पास गरिदिएपछि उनको ४२ लाख रुपैयाँ जोखिममा परेको छ । लालपुर्जा, कित्ता र जग्गाको वास्तविक अवस्थाबारे कानुनी परीक्षण नगरी विश्वासका भरमा कारोबार गर्दा उनले क्षति व्यहोर्नुपरेको हो । उनको कथा घरजग्गा किनबेचमा कानुनी सतर्कता कति आवश्यक छ भन्ने गम्भीर उदाहरण बनेको छ ।

याे पनि – माइली तामाङको कथा : म ठगिएँ हजुर !

यस लेखमा हामी घर-जग्गा किन्नुअघि कानुनी रूपमा के-के जाँच्ने ?,  कुन-कुन कागजात अनिवार्य छन् । र कसरी सुरक्षित खरिद गर्ने भन्ने विषयमा चर्चा गर्ने छाैँ ।

मुलुकी देवानी संहिताको प्रावधान: सम्पत्ति हस्तान्तरणको आधारभूत नियम

मुलुकी देवानी संहिता २०७४ को भाग ४ : सम्पत्ति सम्बन्धी कानूनले जग्गा तथा घरजस्ता अचल सम्पत्तिको स्वामित्व, भोग, हस्तान्तरण र दर्तालाई नियमन गर्छ ।

– परिच्छेद ११ : सम्पत्ति हस्तान्तरण र प्राप्ति सम्बन्धी व्यवस्था (दफा ४१३ देखि ४३४ सम्म) ले स्वामित्व स्पष्ट नभएको व्यक्तिले  सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्न नपाइने उल्लेख गरेको छ।

– परिच्छेद  १४ : लिखत पारित सम्बन्धी व्यवस्था (दफा ४६३ देखि ४७३) अनुसार अचल सम्पत्ति खरिद-बिक्रीको लिखत (राजिनामा) ३५ दिनभित्र मालपोत कार्यालयमा दर्ता गर्नुपर्ने अनिवार्य प्रावधान छ । दर्ता नभए लिखत अमान्य हुन्छ ।

साथै यस सम्बन्धमा मालपोत ऐन २०३४ ले जग्गा दर्ता, कर संकलन र स्वामित्व अभिलेखीकरण बारे नियमनको प्रावधानहरु  दिएको छ ।

घर-जग्गा खरिद गर्दा अनिवार्य जाँच गर्नुपर्ने मुख्य कागजात

१. लालपुर्जा

लालपुर्जा सबैभन्दा महत्वपूर्ण प्रमाण हाे । मालपोत कार्यालयबाट यसकाे नक्कल निकालेर स्वामित्वको इतिहास (chain of title), कित्ता नम्बर, क्षेत्रफल र चार किल्ला (पूर्व, पश्चिम, उत्तर, दक्षिण) यकिन गर्नुपर्छ । संहिताको दफा अनुसार बिक्रेता सच्चा मालिक हो कि होइन जाँच गर्नु अनिवार्य हुन्छ ।

२. नापी नक्सा / ब्लुप्रिन्ट

जग्गाको नक्सा र घर निर्माण स्वीकृति लिनुपर्छ । स्थलगत जाँच गर्दा नक्सासँग मिल्ने कुरा सुनिश्चित गर्नुपर्छ । अतिक्रमण वा अवैध निर्माण भए कानुनी समस्या आउन सक्छ ।

३. कर चुक्ता प्रमाणपत्र

 – मालपोत कर  

– स्थानीय तहको घर/जग्गा कर  

 – पूँजीगत लाभ कर  

बक्यौता रहे कर खरिदकर्तामाथि जोखिम आइपर्न सक्छ। सो प्रमाणपत्र मालपोत र नगरपालिकाबाट लिनुपर्छ ।

४. बन्धक/रोक्का/दायित्व प्रमाणपत्र

मालपोत कार्यालयबाट ` नो अब्जेक्सन` वा बन्धक/ रोक्का नभएको प्रमाण लिनुपर्छ । यसलाई चलनचल्तिकाे भाषामा राेक्का-फुकुवा समेत भन्ने गरिएकाे छ ।  संहिताको बन्धक सम्बन्धी परिच्छेदले यसलाई स्पष्ट गरेको छ ।

५. बिक्रेताको नागरिकता र अन्य कागजात

 मूल नागरिकता, फोटो, जामाबन्दी/दाखिल खारेज विवरण । र यस विषयमा संयुक्त स्वामित्व भए सबैको सहमति चाहिन्छ।

६. अदालती विवाद जाँच

सम्बन्धित जिल्ला अदालत वा मालपोतमा जग्गा सम्बन्धी मुद्दा छ/छैन भनेर पनि ध्यान दिनुपर्ने हुन्छ ।

कानुनी प्रक्रिया र सावधानी

– बैना सम्झौता : खरिदअघि वकिल वा लेखनदासबाट लिखित सम्झौता गरेर मात्रै अग्रिम रकम बुझाउँदा जोखिम कम गर्न सकिन्छ ।

– दर्ता प्रक्रिया : राजिनामा तयार भएपछि दुवै पक्ष मालपोतमा उपस्थित हुनुपर्छ। दस्तुर, कर चुक्ता गरेपछि नयाँ लालपुर्जा खरिदकर्ताको नाममा जारी हुन्छ।

– विदेशी/एनआरएनका लागि: मुलुकी देवानी संहिता दफा ४३२ ले विदेशीलाई सीमित क्षेत्रफल मात्र किन्न अनुमति दिन्छ । यस सम्बन्धमा  सरकारी स्वीकृति अनिवार्य छ ।

– घर बहाल सम्बन्धी कानून : मुलुकी देवानी संहितामा घर बहालको छुट्टै व्यवस्था छ तर खरिदमा मुख्य रूपमा स्वामित्व र कर चुक्ता महत्वपूर्ण हुन्छ ।